Ferienwohnung vermieten – das gibt es zu beachten

Ferienwohnung eröffnen – wo ist es erlaubt?

Das Eröffnen einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses ist in Deutschland nicht automatisch erlaubt. Wenn Wohnraum zu einer mietbaren Ferienwohnung umgewandelt werden soll, spricht man von einer baugenehmigungspflichtigen Nutzungsänderung. Diese muss beim örtlichen Bauamt angefragt werden.

Ob die Nutzungsänderung genehmigt wird oder nicht, wird im Einzelfall geprüft. Dabei werden verschiedene Kriterien unter die Lupe genommen, zum Beispiel das Vorhandensein von ausreichend Parkplätzen, die Größe der zu vermietenden Zimmer und der Immissionsschutz. Viele Städte und Gemeinden beschränken Kurzzeitvermietungen von Wohnraum außerdem, um eine weitere Verknappung des Wohnraums zu verhindern.

Achtung: Als Mieter dürfen Mietwohnungen nie ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers an Feriengäste untervermietet werden. Ohne Erlaubnis kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Muss man für Ferienwohnungen ein Gewerbe anmelden?

Wer eine Ferienwohnung vermietet muss nicht immer ein Gewerbe anmelden. Grundsätzlich gehört Vermietung zur Vermögensverwaltung und ist somit nicht von Grund auf gewerbepflichtig. Die Vermietung einer Ferienwohnung wird erst dann gewerbepflichtig, wenn Sie damit nicht mehr nur Ihr Vermögen verwalten, sondern auch wirtschaftliche Gewinne erzielen.

Ferienwohnung vermieten – wann besteht eine Gewinnerzielungsabsicht?

Die Unterscheidung zwischen Vermögensverwaltung und Gewinnerzielungsabsicht bei der privaten Vermietung von Ferienwohnungen macht das Finanzamt unter anderem an folgenden Punkten fest:

• Verwaltung: Das Finanzamt geht von einer gewerblichen Vermietung aus, wenn Sie die Verwaltung und Vermietung der Ferienwohnung einem Reiseveranstalter oder der Kurverwaltung übertragen haben. In diesen Fällen ist die Eigennutzung der Ferienwohnung in der Regel ganzjährig ausgeschlossen.

• Ferienwohnung in Wohnortnähe: Oft liegen die Ferienwohnung oder das Ferienhaus in der Nähe der eigenen Wohnung oder sogar im gleichen Haus. Dieser Umstand legt nahe, dass die Ferienwohnung nicht selbst genutzt, sondern gewerblich vermietet wird.

• Mehrere Objekte: Sie möchten mehrere Ferienwohnungen am gleichen Ort vermieten? Dann ist davon auszugehen, dass Sie maximal eine der Wohnungen selbst nutzen und die anderen ganzjährig an Gäste vermieten. In diesem Fall ist die Vermietung gewerblich.

• Vermietungsdauer: Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus gilt dann als gewerblich vermietet, wenn die Vermietungsdauer den ortsüblichen Belegungstagen des Standorts entspricht.

• Anzeichen selbstständiger Tätigkeit: Die Vermietung wird auch dann als gewerblich eingestuft, wenn sie Anzeichen einer selbstständigen Tätigkeit aufweist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie viel Zeit in die Verwaltung investieren oder den überwiegenden Teil Ihrer Einkünfte über die Vermietung beziehen.

Eine Ferienwohnung-Vermietung ohne Gewerbe kann möglich sein, wenn die oben genannten Punkte nicht zutreffen.

Wo wird das Ferienwohnung-Gewerbe angemeldet?

Um ein Ferienhaus anzumelden, wenden Sie sich an die zuständige Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Um das Gewerbe anzumelden, sind keine weiteren Voraussetzungen nötig, die Anmeldung dient nur der Information der Behörden und wird vom Gewerbeamt an weitere Behörden wie das Finanzamt weitergegeben.

Ferienwohnung vermieten – Einnahmen versteuern

In Deutschland müssen die Einnahmen aus einer Ferienwohnung-Vermietung gemäß dem Umsatzsteuergesetz (UstG) grundsätzlich versteuert werden. Das heißt die Einnahmen müssen bei der Steuererklärung angegeben werden. In diesem Zuge können Sie in einigen Fällen auch Kosten, die mit der Vermietung der Ferienwohnung einhergehen, von der Steuer absetzen.

Wenn Ihre Ferienunterkunft im Ausland liegt, gelten die lokalen Steuerregeln. Eventuell müssen die Einnahmen auch in Deutschland bei der Steuererklärung angegeben werden. Tauschen Sie sich vor der Vermietung unbedingt mit Ihrem Steuerberater sowie einem Steuerberater vor Ort aus, um Fehler bei der Steuererklärung zu vermeiden.

Ferienwohnung privat vermieten – wird eine Gaststättenerlaubnis benötigt?

Wer eine Ferienwohnung betreiben möchte, braucht keine Gaststättenerlaubnis, sofern keine Speisen oder alkoholischen Getränke an Außer-Haus-Gäste abgegeben werden. Möchten Sie zum Beispiel ein Frühstück anbieten, benötigen Sie eine Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz beim Gesundheitsamt oder der Industrie- und Handelskammer (IHK).

Vermietung einer Ferienwohnung – welche Versicherungen werden benötigt?

Wenn Sie eine Ferienwohnung privat vermieten, reicht eine private Haftpflichtversicherung häufig nicht auf, um von Gästen verursachte Schäden abzudecken. Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus als Ferienhaus anmelden, sind folgende Versicherungen empfehlenswert:

• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
• Vermieter-Rechtsschutzversicherung

Wie sieht der Vermietungsvertrag für eine Ferienwohnung aus?

Wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermieten möchten, sollten Sie unbedingt einen Vertrag aufsetzen und die AGBs an Ihre Gäste aushändigen. Folgende Punkte sollte der Vertrag enthalten:

• Kontaktdaten beider Parteien: Hinterlegen Sie die vollständigen Namen und Adressen Ihrer Mieter sowie Ihre Kontaktdaten.

• Miettechnische Daten: Dazu gehören das Datum, die Vermietungsdauer, die Anzahl der Gäste sowie An- und Abreisezeiten und optionale Leistungen wie zum Beispiel eine Endreinigung.

• Regelungen zu Haustieren: Die Erlaubnis Hunde oder andere Haustiere mit in die Ferienwohnung zu bringen muss im Mietvertrag festgehalten werden.

• Preise: Führen Sie hier den Preis als Teil des Mietvertrags auf. Geben Sie den Endpreis an und schlüsseln Sie auf, wie er sich zusammensetzt.

• Zahlungsbedingungen: Halten Sie fest, wann der Mietpreis zu zahlen ist und ob eine Anzahlung fällig wird. Geben Sie genau an, zu welchen Daten die jeweiligen Zahlungen geleistet werden müssen.

• Reiserücktrittsbedingungen: Legen Sie im Vertrag fest, welche Bedingungen gelten, wenn Gäste Ihre Reise nicht wie geplant antreten können. Dazu gehören der Zeitpunkt, bis zu dem die Reise abgesagt werden muss, sowie anfallende Stornierungskosten.